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中国房地产行业步入成熟期,市场容量大及中国优势房企市场份额分析[图]

2019年07月02日 13:30:14字号:T|T

    一、行业步入成熟期

    自1998年推行住房商品化制度的头十年,在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下,城镇化率进入快速发展阶段,房地产行业从幼稚期进入成历久;进入2008年之后,随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减,城镇化率已跨越全球及中等收入国家水平,房地产行业迈入成熟期。

诺瑟姆曲线

数据来源:公开资料整理

城镇化率

数据来源:公开资料整理

中国人口红利(25岁~59岁人口占比)

数据来源:公开资料整理

    随着二胎放开、居民收入水平提高,将催生新的刚性需求及人均居住面积提升的改善型住房需求,人口自然增长也将形成一部分新增需求。

    二、市场容量大

    如下表所示,根据我们的测算,在没有考虑保障房分流的情况下,我国商品住宅开发市场容量巨大,行业仍具备243.76万亿元的市场空间。不过,考虑到2018年新建商品住宅销售额达15万亿元的庞大基数后,商品住宅开发的增长潜力稍显不足。

    1、人均居住面积提升:2018年我国人均居住面积为36.6平方米,相比房改初期已大幅提升,但与发达国家仍存在一定的差距;

    2、城镇化率提升:2018年中国城镇化率为59.58%,已经高于全球和中等收入国水平;

    3、人口自然增长:我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率,在二胎政策影响下,人口增长率小幅上升;

    4、供应缺口:源于每年新增需求以及改善需求。

    三、商品住宅

    房地产投资对GDP拉动作用显著,根据国信宏观研究团队2015年4月29日的深度报告《“新”经济与服务业系列观察之三:预测第三产业分行业(非金融业)产值增速》的研究结论:商品房销售面积增速同比(同比)每增加9.5%,GDP提高0.1%。

    从各行业对GDP增长的贡献率和拉动来看,房地产业在三大产业细分行业中排行前列,对经济发展的贡献水平较高,支柱地位突出。

    贡献率是指不变价增加值增量与不变价GDP增量之比,拉动是指国内生产总值实际增速与增加值贡献率的乘积,表示不同产业或行业对经济发展的贡献度,

    计算公式为:对GDP增长的贡献率=(不变价增加值增量/不变价GDP增量)×100%,对GDP增长的拉动=GDP实际增速×增加值贡献率。

行业对GDP累计同比贡献率(%)

数据来源:公开资料整理

    四、龙头房企

    2018年,中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为18.4%、26.9%,较2017年末分别提升了1.5和2.5个百分点,龙头房企集中度连续提升。对比美国,2018年中国TOP5和TOP10的市场集中度尚有5.2和6.6个百分点的差距。

2018年中国优势房企市场份额

数据来源:公开资料整理

2019年1-4月中国优势房企市场份额

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场前景分析及发展趋势预测报告

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